Elevação inesperada

A flexibilidade incorporada ajudou a equipe de projeto a erguer o prédio mais alto da África

img

DE JEN THOMAS

55 andares acima de Joanesburgo, o centro financeiro da África do Sul, Leonardo é um arranha-céu de uso misto sólido e reluzente. Mas não seria o prédio mais alto da África, a menos que a equipe do projeto previsse um surto de crescimento surpreendente.

A jornada da proposta inicial de um edifício de 33 andares para um gigante recordista de 233 metros foi longa, com pelo menos duas grandes mudanças de escopo ao longo da fase de construção de seis anos do projeto. Cinco anos depois do projeto de USD 209 milhões, os patrocinadores concordaram em financiar os andares adicionais para que o prédio abrigasse um hotel de luxo no futuro.

Assim como o inventor renascentista que dá nome ao edifício, a equipe do projeto, liderada pela incorporadora Legacy Group e a empresa de designer Co-Arc International Architects Inc., estava fervilhando com engenhosidade inovadora e solução criativa de problemas.

“Nunca foi nossa intenção construir o edifício mais alto da África”, disse Jamie Hendry, diretor do Legacy Group, Joanesburgo, África do Sul.

img

— Jamie Hendry, Legacy Group, Joanesburgo, África do Sul

UMA FUNDAÇÃO FLEXÍVEL

O Leonardo foi construído em um local que havia sido escavado por um desenvolvedor anterior e que abandonou o projeto depois de implantar as fundações de concreto e grade. Para economizar tempo e dinheiro, a equipe do Leonardo decidiu deixar o concreto existente no local e fazer as modificações necessárias para mudar a construção anterior, com modificações no controle de qualidade.

Injetar novos pontos de apoio para evitar a maior parte do que já estava lá foi planejado como uma medida de mitigação de risco, disse Catharine Atkins, diretora da Co-Arc International Architects, em Johanesburgo. “Não queríamos confiar nessa massa de concreto anterior feita para outro prédio e que havia sido derramada sem o nosso conhecimento”.

No momento do estabelecimento da fundação do Leonardo, a equipe optou por uma estrutura que pudesse suportar um arranha-céu de 55 andares, apesar de o projeto estar orçado para apenas 33 andares. A escolha da fundação não acrescentou custos, mas deu à equipe maior flexibilidade, disse Catharina. Essa decisão inicial e empreendedora provou ser integral, pois deu ao cliente e às equipes de projeto a elasticidade de que mais tarde precisariam quando o escopo do projeto aumentou.

img

DESIGN INTENCIONAL

Por insistência do patrocinador, a equipe do projeto elaborou planos ajustáveis para que, se a economia fosse levantada durante a fase de execução do projeto, o escopo do edifício também pudesse ser alterado.

Quando o patrocinador do projeto sinalizou que a altura do arranha-céu poderia mudar, Catharina fez a ampla solicitação de mudança por meio de uma análise cuidadosa, ciente dos riscos que ela introduzia à integridade estrutural e ao projeto, sem mencionar orçamento e cronograma. “A aprovação para prosseguir pode demorar um pouco, mas o segredo é se manter à frente do empreiteiro principal e evitar qualquer trabalho ou retrabalho no local”, disse ela.

Com a solicitação de mudança aprovada em mãos, a equipe procurou todos os subempreiteiros e consultores — incluindo equipes estruturais, mecânicas, fachadas, hidráulicas e elétricas — para iniciar a alteração do projeto. “É um pouco como estar numa estrada e, de repente, precisar se preparar para um rápido aumento de velocidade e potência, para que consiga chegar a um novo destino, bem mais longe, mas no mesmo horário de antes”, disse ela. No final, a equipe do projeto conseguiu executar o escopo expandido sem perder o prazo original do projeto.

img

— Catharine Atkins, Co-Arc International Architects Inc., Joanesburgo, África do Sul

Quando o Leonardo for inaugurado, ainda este ano, ele abrigará lojas de rua, um grande espaço para conferências, um restaurante principal com cafeterias e bares de apoio, cinco andares de escritórios, 26 andares de apartamentos, sete andares de espaço para hotéis a serem desenvolvidos, quatro andares de coberturas e uma “Suíte Leonardo” de três andares, com cerca de 3.000 metros quadrados, com um preço inicial de aproximadamente USD 17,5 milhões.

img

Representação artística do último andar do Leonardo. Abaixo, o prédio em construção

img

Para atender aos requisitos de convivência interna e externa do patrocinador, Catharina disse que o design incorporou varandas, construídas com uma profundidade pensada para fornecer uma boa área de sombra ao sol africano e economizar energia.

MUDANÇA DE MATERIAL

Quando o escopo aumentou para 42 andares e, em seguida, para 55 andares, a equipe teve que administrar cuidadosamente uma alteração nos materiais para reduzir a carga geral da estrutura. Por exemplo, o projeto do prédio usou lajes mais leves, em vez de lajes de concreto tradicionais e mais pesadas. E os desenvolvedores optaram por blocos de concreto aerados em vez de tijolos para o interior do edifício.

“Inicialmente, o prédio deveria ser construído com tijolos, o que acontece na maioria dos projetos de construção na África do Sul”, disse Jamie. “Mas assim que terminamos o pódio, mudamos para blocos de concreto leves. E nas paredes internas usamos todo drywall em vez de gesso”.

Levar os materiais para o local do projeto também foi um desafio. Os espaços de armazenamento e estacionamento para equipamentos grandes não são abundantes no agitado distrito de Sandton. Colocar e armazenar materiais a granel no local simplesmente não era uma opção. Então, Jamie se dedicou muito ao planejamento de projeto, coordenando as entregas poucos dias antes de o material ter de ser usado no local.

“A equipe faz pedidos de grandes quantidades para o aço, por exemplo, mas só pede a entrega do que precisam e quando precisam”, disse ele. “A entrega de materiais tem sido de enorme interesse para a equipe e algo que sempre foi um tópico de discussão”.

SITUAÇÃO PRÁTICA

A equipe estava determinada a garantir que o Leonardo, o primeiro arranha-céu a ser construído na África do Sul desde 1973, permanecesse um caso puramente sul-africano, de modo que todos os benefícios permanecessem dentro do país.

“Estamos muito orgulhosos pelo fato de não termos nenhum tipo de consultores internacionais”, disse Catharina. “Somos todos orgulhosamente sul-africanos”.

O projeto de construção de design gerou um benefício para a economia sul-africana, que vem enfrentando dificuldades após a recessão de 2018, incluindo uma taxa de desemprego que chegou a 25% neste ano e no ano passado.

“No auge da fase de execução do projeto, tínhamos 2.000 trabalhadores no local”, disse Jamie. “Temos muito orgulho disso”.

É um sentimento que a equipe do projeto espera que se estenda por muito tempo no futuro, quando o Leonardo estiver lá, imponente, no horizonte da cidade. “Vemos o Leonardo como um verdadeiro farol de esperança no país”, disse ele. PM

Atingir novas alturas

2013: O projeto é lançado pelo Legacy Group.

2015: A construção começa depois que o orçamento e o escopo são finalizados para um prédio de 33 andares.

2017: O patrocinador do projeto aumenta o prédio para 42 andares.

2018 A altura aumenta de novo, para 55 andares.

Final de 2019: O edifício está programado para abrir e ser ocupado.

TALENTO EM DESTAQUE

Catharine Atkins,

diretora, Co-Arc International Architects Inc., Joanesburgo, África do Sul

Experiência: 22 anos

Qual foi o seu maior desafio neste projeto?

Nunca gerenciei uma equipe tão grande antes. À medida que as mudanças eram feitas, tinha que coordenar todos os consultores e empreiteiros, e garantir que tudo estava ao alcance e que os ajustes fossem feitos.

Como você relaxa depois do expediente?

Uma das minhas principais formas de desestressar é fazer mountain bike. Este projeto levou um pouco do meu tempo privado embora, mas voltarei logo logo para minhas trilhas de bicicleta.

Que lição de carreira você aprendeu neste projeto?

Como transmitir mudanças para as pessoas, mantendo a motivação e o entusiasmo elevados.

Qual pessoa famosa teria sido útil em sua equipe?

Provavelmente soe meio óbvio, mas eu chamaria o Leonardo da Vinci: com sua visão de design e qualidades visionárias, ele poderia ter sido útil.

This material has been reproduced with the permission of the copyright owner. Unauthorized reproduction of this material is strictly prohibited. For permission to reproduce this material, please contact PMI.

Advertisement

Advertisement

Related Content

Advertisement