Project Management Institute

Segundo ato

Segundo ato Dubai está de volta ao centro do palco. Contudo, a nova geração de projetos exclusivos tem que oferecer benefícios

DE AMBREEN ALI

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FOTO DE CHRISTOPHER PIKE/BLOOMBERG VIA GETTY IMAGES

DUBAI TEM MATERIAL PARA FAZER UM BIS?

Depois de décadas de crescimento rápido e projetos de construção dinâmicos que coroaram a cidade como centro de negócios global e espetáculo arquitetônico, a maior cidade dos Emirados Árabes Unidos chegou a uma encruzilhada. No ano passado, a maravilha do Golfo Pérsico viu sua taxa de crescimento do PIB cair para 1,9%, o menor aumento desde 2010. Os preços dos imóveis caíram 25% desde 2014, forçando os incorporadores imobiliários a cortar empregos e atrasar pagamentos aos fornecedores. No entanto, apesar desse ambiente pantanoso, Dubai está se preparando para subir ao centro das atenções novamente.

Como anfitriã da exposição internacional Expo 2020 do próximo ano, Dubai está repleta de atividades projetadas para expandir a pegada e a influência da cidade, além de elevar sua estatura — literalmente. A Dubai Creek Tower, de USD 1 bilhão, deverá superar o Burj Khalifa, de 828 metros, como o edifício mais alto do mundo, quando estiver concluída, em 2020. Ao todo, USD 42,5 bilhões em projetos de construção e desenvolvimento estão em andamento. Essas iniciativas nem incluem um projeto de AED 500 milhões do governo dos Emirados Árabes Unidos para construir um centro para simular a vida em Marte — o primeiro passo em direção à meta dos Emirados de colonizar o planeta vermelho, em 2117.

Como antecipação evidente para a Expo 2020 — e para além dela —, as partes interessadas públicas têm um objetivo claro: investimentos em iniciativas que vão desde veículos autônomos e energia limpa até museus para polir a reputação de Dubai como destino turístico de classe mundial devem se traduzir em benefícios econômicos tangíveis de longo prazo, disse Mazen Hallak, gerente de projetos da Dubai Contracting Co. PSC, Dubai, Emirados Árabes Unidos.

“Toda a cidade está de prontidão para a segunda onda de megaprojetos do setor privado”, disse Mazen.

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— Mazen Hallak, Dubai Contracting Co. PSC

ABORDAGEM MEDIDA

Apesar da intensa ambição pública, os investidores privados estão com uma atitude de esperar para ver, disse Mazen. Até que haja mais confiança na economia, os desenvolvedores privados ativos estão estabelecendo limites. Por exemplo, a SRG Holding, uma grande incorporadora em Dubai, lançou dois projetos de grande escala em 2016 com a organização de Mazen. A torre Marquise Square, de 29 andares e USD 95 milhões, foi rapidamente concluída, sem problemas, em fevereiro de 2018. Mas questões de desenho atrasaram a SRG Tower, um arranha-céu de 111 andares, com custo estimado entre USD 180 e 200 milhões. Quando a economia desacelerou no ano passado, o patrocinador suspendeu as obras do projeto até 2020 para gastar mais tempo desenvolvendo e desenhando o projeto.

“Desenvolvedores privados estão lentamente soltando os freios em projetos com valores entre USD 150 e 200 milhões. É um grande investimento para eles”, disse Mazen. “Ao mesmo tempo, ainda há megaprojetos em grande escala que se abrem a cada dois ou três meses pelo ambicioso governo de Dubai. Isso é Dubai.

Em uma cidade conhecida pela extravagância, as equipes agora têm a tarefa de encontrar eficiências para que os projetos tragam benefícios desde o início. Antes de concluir o projeto Marquise Square, em fevereiro, a equipe de Mazen usou engenharia de valor para identificar formas de reduzir os custos. Ao analisar as alternativas, sua equipe determinou que a combinação de materiais, estrutura e construção forneceu o produto da mais alta qualidade e pelo menor custo. Vários acabamentos foram trocados, incluindo porcelanato em vez de mármore, que mantiveram a qualidade e reduziram os custos.

“Normalmente propomos que os clientes apliquem a engenharia de valor (EV), e notamos que a maioria dos desenvolvedores e clientes pedindo por ela em 2018”, disse ele.

A preferência do setor privado por um ritmo deliberado tem um efeito cascata em outras indústrias. A Autoridade de Eletricidade e Águas de Dubai (DEWA), de propriedade do governo, está no meio de uma iniciativa de expansão de energia de cinco anos e USD 22 bilhões, na qual construiu cinco subestações para o desenvolvimento da Ilha Bluewaters. Mas os atrasos no desenvolvimento de AED 6 bilhões exigiram que a DEWA ajustasse seus prazos e alterasse as atividades das subestações, disse Syed Abdul Raafay Ahmed Hasan, gerente de projeto de transmissões da PMP, PgMP, DEWA, Dubai. A ilha, com instalações para entretenimento, residências, hotelaria e varejo, abriu em novembro, após seis anos de construção. Mas permanece em grande parte vazia, uma vez que várias atrações principais enfrentam atrasos. Por exemplo, a roda gigante de observação Ain Dubai, de USD 1,6 bilhão, apresentada como o projeto da maior roda-gigante do mundo, com 210 metros de altura, está agora com cinco anos de atraso, programada para ser concluída antes da Expo 2020.

“Sempre que há um plano para Dubai, isso também afeta nossa estação, porque você precisa atender à demanda por energia”, disse Syed.

Com tantas interdependências, Syed implementa diversos canais de comunicação com os patrocinadores de empreendimentos privados para garantir que a DEWA receba um fluxo constante de relatórios de progresso e atualizações de requisitos em projetos de desenvolvimento. “Monitoramos várias fases de projetos de desenvolvimento, como conclusão de projeto, alocações orçamentárias, atribuições de subempreiteiros e entregas-chave por meio de conferências e reuniões de partes interessadas por meio de reuniões mensais ou trimestrais, o que nos permite ajustar nosso fluxo de trabalho e sincronizar com projetos de desenvolvimento” disse ele.

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REMANEJAMENTO DE TALENTOS

Mesmo com alguns projetos paralisados, a demanda por talentos qualificados e experientes está crescendo. Mas uma força de trabalho de projeto madura está se tornando um luxo para muitas equipes. Algumas organizações pequenas que não têm orçamento para se equipar plenamente de recursos qualificados estão em desvantagem, disse Hayat Mansour, PMP, gerente de planejamento e controle da empresa de gerenciamento de construção MVL Group, em Dubai.

“Dubai tem algumas das pessoas mais experientes e os mais altos salários no Oriente Médio, mas algumas das pequenas construtoras tentam contratar trabalhadores menos qualificados, e isso afeta o desempenho dos projetos”, disse ela. “O desafio é o seguinte: elas precisam de pessoas qualificadas, mas algumas das restrições implicam não ter orçamento para contratá-las”.

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— Hayat Mansour, PMP, Grupo MVL

As consequências podem ser cruéis. As organizações foram forçadas a abandonar uma série de projetos recentes porque os empreiteiros contratados não conseguiram entregar os resultados, disse Mazen. Sua empresa assumiu um desses projetos no ano passado, uma construção de um hotel de USD 100 milhões. “O empreiteiro anterior não tinha experiência em construir torres”, disse ele. “Tentamos nos comunicar com os clientes: Pensar em termos de dinheiro não é sempre o melhor negócio. Compare a experiência e cumpra uma especificação do trabalho das aquisições bem definida”.

Mazen disse que os executivos da Dubai Contracting Co. aprenderam a se tornar mais seletivos com clientes depois de enfrentar problemas de pagamento e fluxo de caixa em projetos anteriores. Da mesma forma, uma vez que expatriados entram e saem de Dubai, os gerentes de projetos precisam reavaliar os empreiteiros para garantir que possam cumprir as promessas feitas em contatos anteriores, mantendo um olhar atento ao registro de riscos.

“Dubai funciona como uma onda. Você sempre vê pessoas indo e vindo. É um grande desafio, pois isso cria ameaças e oportunidades”, disse Mazen. Por exemplo, depois que o contato de Mazen em uma marcenaria saiu, o contato substituto não oferecia o mesmo nível de serviços. Quando Mazen decidiu mudar de empreiteiro como parte de uma estratégia de resposta a riscos, obteve apoio de todas as partes interessadas.

Uma das maneiras pelas quais as organizações estão tentando desacelerar o giro de recursos de Dubai é estabelecer centros de aprendizagem internos que treinam os funcionários em novas habilidades. Como parte do projeto da DEWA para construir a maior usina de energia solar independente do mundo — o Parque Solar Mohammed bin Radhi Al Maktoum de AED 14,2 bilhões —, a organização planeja formar um centro de inovação projetado para desenvolver talentos para iniciativas de energia limpa. Tais medidas se alinham com a meta de Dubai de ter a menor pegada de carbono entre todas as cidades do mundo até 2050.

“Esses centros de aprendizado que estamos estabelecendo são para promover o conhecimento técnico interno e ganhar tudo o que estamos fazendo para facilitar a aprendizagem, a inovação, a construção ecológica e a redução do carbono no futuro”, disse Mazen. “Há uma pressão contínua para encontrar e construir talentos”.

As empresas de tecnologia em Dubai estão adotando abordagens semelhantes para o desenvolvimento de habilidades. Além de buscar ativamente novas contratações, a Cisco Systems instituiu treinamento multifuncional e rodízios de trabalho para gerar mais conhecimento e profundidade, disse Ayman Abdoon, PMI-ACP, PMP, PgMP, gerente de programa, Cisco Systems, membro do Conselho Executivo Global do PMI, Dubai.

“Os clientes agora estão se concentrando mais na automação e desenvolvimento de nuvem e software. Estamos testemunhando uma grande mudança de hardware para software que está levando a uma lacuna no conjunto de habilidades”, disse ele.

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— Syed Abdul Raafay Ahmed Hasan, PMP, PgMP, Autoridade de Eletricidade e Água de Dubai

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— Ayman Abdoon, PMI-ACP, PMP, PgMP

PRONTO PARA O PRÓXIMO

Com tantas demandas e tanta incerteza, as equipes em Dubai precisam adotar o ágil para acompanhar as mudanças. A tecnologia cria alvos móveis para as equipes — tanto nas ferramentas que elas usam para entregar projetos como nos produtos que seus projetos devem criar. Por exemplo, as equipes estão correndo para transformar o transporte pela cidade com veículos autônomos, depois que Dubai introduziu novas regulamentações destinadas a acelerar a transição. A Estratégia de Transporte Autônomo de Dubai espera converter 20 por cento de todo o transporte de Dubai para o modo autônomo até 2030. A estratégia é projetada para reduzir os custos de transporte em 44 por cento, diminuir a poluição em 12 por cento e gerar USD 18 milhões por ano em benefícios econômicos até 2030.

“A tecnologia está mudando muito rapidamente”, disse Ayman. “As prioridades para o cliente quando você inicia um projeto podem não mais ser as mesmas no meio do projeto, e o business case talvez não seja mais válido na entrega do produto ou resultado final”.

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FOTO DE SIDDHARTH SIVA

— Ayman Abdoon, PMI-ACP, PMP, PGM, Cisco Systems

PROCEDER COM CAUTELA

Alguns dos mais importantes megaprojetos em Dubai, Emirados Árabes Unidos, enfrentam um futuro incerto:

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Expansão do Aeroporto Internacional Al Maktoum

Patrocinador Aeroportos de Dubai

Orçamento: USD 36 bilhões

Conclusão planejada: 2025

Status: O projeto do governo para aumentar a capacidade para 120 milhões de passageiros por ano está suspenso devido a obstáculos financeiros e de projeto. O patrocinador garantiu apenas USD 3 bilhões até o momento. Se concluído, substituirá o Aeroporto Internacional de Dubai como base da Emirates Airlines.

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Route 2020

Patrocinador Autoridade de Estradas e Transportes de Dubai

Orçamento: USD 2.9 bilhões

Conclusão planejada: Maio de 2020

Status: Esta é a primeira grande extensão da Linha Vermelha do Metrô de Dubai, e a linha de 15 quilômetros deverá atender a 270.000 passageiros por dia antes da Expo 2020. Mas a equipe deve orquestrar várias fases-chave de engenharia em um corredor lotado de serviços públicos, incluindo a demolição e a reconstrução de um viaduto, que foi concluído recentemente, garantindo o serviço ininterrupto por meio de ônibus substitutos.

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Dubai Investment Park

Patrocinador Schön Properties

Orçamento: AED 3 bilhões

Conclusão planejada: desconhecida

Status: Não é certo se a comunidade habitacional de 2.300 hectares será completada. Atrasos repetidos causados pela retração econômica e desaceleração das liberações de serviços públicos colocaram em dúvida o futuro do projeto. No ano passado, a Agência Reguladora de Imóveis de Dubai apreendeu o terreno e os investidores estão exigindo que seu investimento seja devolvido.

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FOTO DE SIDDHARTH SIVA

Arranha-céu Sheikh Zayed Road

Patrocinador Azizi Developments

Orçamento: AED 3 bilhões

Conclusão planejada: Já em 2021

Status: Espera-se que um arranha-céu residencial e comercial de 570 metros e com um hotel de luxo seja o quinto maior edifício do mundo (e o segundo mais alto de Dubai) — a menos que os projetos concorrentes sejam concluídos antes dele. Como resultado, os gerentes de projeto estão sob pressão para garantir que o projeto seja entregue o mais rápido possível, com os desenvolvedores planejando acelerar o arranha-céu para que possa ser finalizado dentro de 39 a 44 meses.

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Meydan One Mall

Patrocinador Meydan Group LLC

Orçamento: USD 2,7 bilhões

Conclusão planejada: Início de 2020

Status: Com espaço para 580 pontos de venda e 190 opções de restaurantes, espera-se que o shopping seja o maior da cidade e contará com as maiores fontes dançantes do mundo, uma pista de esqui de um quilômetro, uma vila histórica e uma praia. Mas com um cronograma rigoroso para abrir a tempo para a Expo 2020, os gerentes de projeto transferiram alguns membros da equipe de desenho para o canteiro de obras e conseguirem cumprir o cronograma.

Uma maneira importante de as equipes se adaptarem é usar abordagens de entrega ágil. Por exemplo, no ano passado, a organização de Ayman iniciou um projeto para fornecer uma solução de automação de rede para um provedor de serviços de telecomunicações. O projeto começou usando uma metodologia de cascata (ou preditiva), mas isso levou a atrasos quando o cliente começou a fazer ajustes e o escopo evoluiu. A cascata dificultou o registro dos requisitos e do projeto desde as fases iniciais de projeto e planejamento, disse Ayman. “O plano original do projeto não era realista: era apenas baseado em estimativas”.

Mudar para uma abordagem ágil permitiu que sua equipe voltasse ao cronograma, com conclusão prevista para o final deste ano. “Uma vez que dividimos as entregas com o corte de produtos, foi fácil registrar os requisitos de cada fase e obter feedback antecipado do cliente”, disse ele.

A mudança também é uma constante em grandes projetos de construção, disse Ansar Haq, diretor de projetos do Al Ghurair Group. Ansar está em Dubai há 19 anos, e trabalhou em estruturas proeminentes na paisagem de Dubai, incluindo o The Dubai Mall, um parque temático e o megadesenvolvimento de Palm Jumeirah.

“As pessoas aqui mudam o desenho como peças de Lego”, disse Ansar. “Os clientes realmente entram em nossos projetos”.

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— Ansar Haq, Grupo Al Ghurair

Ansar adota uma abordagem proativa para gerenciar solicitações de mudança — em parte, cultivando um forte envolvimento com patrocinadores que o ajuda a antecipar mudanças. Por exemplo, durante um projeto de construção de AED 250 milhões, em dezembro, no bairro de Al Mankhool, Dubai, ele revisou a fachada do edifício, incluindo a mudança das janelas de três para uma grande peça única.

“Quando vi os desenhos, soube por experiência anterior que os donos não iriam gostar das janelas. Fiz alguns esboços rapidamente e disse: “Escolha um agora”, disse ele. “Recebi o poder de fazer mudanças no desenho em andamento”.

Esse raciocínio rápido permitiu que a equipe concluísse o projeto de 20 meses no prazo. Ansar também toma medidas para dissuadir os patrocinadores de solicitar mudanças que aumentem o orçamento. Por exemplo, ele muitas vezes pede aos empreiteiros que escrevam rapidamente uma estimativa de custo para mostrar aos patrocinadores as consequências dos custos extremos, na esperança de limitar o aumento do escopo. “Muitos clientes não entendem que, quando você faz uma mudança ou variação, geralmente há um impacto no tempo e no custo”, disse ele.

Não importa o que aconteça com a economia e o ambiente do projeto, os profissionais de projeto estão cientes de que os holofotes em Dubai não desaparecerão tão cedo. Entre os preparativos para a Expo 2020 e o desejo da cidade de manter seu status como destino turístico global, há muita motivação para continuar construindo — e crescendo. PM

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