Segundo acto

Segundo acto Dubai vuelve a estar en primer plano, pero la nueva generación de proyectos emblemáticos debe proporcionar beneficios

POR AMBREEN ALI

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FOTOGRAFÍA DE CHRISTOPHER PIKE/BLOOMBERG A TRAVÉS DE GETTY IMAGES

¿PUEDE DUBAI VOLVER AL ESCENARIO?

Después de décadas de rápido crecimiento y proyectos de construcción dinámicos que le dieron el título de centro de negocios mundial y espectáculo arquitectónico, la mayor ciudad de los Emiratos Árabes Unidos se encuentra en una encrucijada. El año pasado la tasa de crecimiento del PIB de la maravilla del golfo Pérsico bajó a 1,9%, el aumento más lento desde 2010. Los precios de las propiedades han bajado 25% desde 2014, lo que ha obligado a los constructores inmobiliarios a realizar despidos y retrasar los pagos a proveedores. A pesar de este ambiente de inactividad, Dubai se está preparando para volver a entrar en escena.

El próximo año, la ciudad de Dubai será anfitriona de la exhibición internacional Expo 2020 y está rebosante de proyectos orientados a ampliar su impacto e influencia, así como a elevar su estatura, literalmente. Se espera que Dubai Creek Tower, con un costo de USD 1.000 millones, supere los 828 metros (2.717 pies) del edificio Burj Khalifa para convertirse en el edificio más alto del mundo, una vez que finalice su construcción en 2020. En total, hay proyectos de construcción y desarrollo en marcha por USD 42.500 millones. Estas iniciativas no incluyen un proyecto de AED 500 millones del gobierno de los Emiratos Árabes Unidos para construir un centro que simula la vida en Marte, el primer paso hacia el objetivo de colonizar el planeta rojo hacia el año 2117.

Con una evidente expectación ante la Expo 2020 —y todo lo demás— los interesados del sector público tienen un objetivo claro: las inversiones, en iniciativas que van desde vehículos autónomos y energía limpia hasta museos para mejorar la reputación de Dubai como destino turístico de primer nivel, se deben traducir en beneficios económicos de largo plazo, señala Mazen Hallak, Director de Proyecto de Dubai Contracting Co. PSC en Dubai, Emiratos Árabes Unidos.

“La ciudad completa está a la espera de la segunda ola de megaproyectos del sector privado”, dice Hallak.

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—Mazen Hallak, Dubai Contracting Co. PSC

ENFOQUE MEDIDO

A pesar de la grandes pretensiones a nivel público, los inversionistas privados mantienen una actitud de “ver para creer”, comenta Hallak. Hasta que haya más confianza en la economía, los desarrolladores privados activos están fijando límites. Por ejemplo, SRG Holding, un importante desarrollador inmobiliario de Dubai, lanzó dos proyectos de gran escala en 2016 con la organización de Hallak. Marquise Square, la torre de 29 pisos y un presupuesto de USD 95 millones, se concretó sin dificultades y finalizó en febrero de 2018. No obstante, problemas de diseño retrasaron la construcción de SRG Tower, un rascacielos de 111 pisos con un costo estimado entre USD 180 millones y USD 200 millones. Cuando la economía se frenó el año pasado, el patrocinador suspendió el trabajo hasta 2020 para dedicar más tiempo a desarrollar y diseñar el proyecto.

“Los desarrolladores inmobiliarios privados lentamente dejan fluir los proyectos que superan el rango de USD 150 millones a USD 200 millones. Es una gran inversión para ellos”, advierte Hallak. “Al mismo tiempo, el ambicioso gobierno de Dubai aún inaugura megaproyectos de gran escala cada dos o tres meses. Esto es Dubai”.

En una ciudad conocida por su extravagancia, los equipos ahora tienen la tarea de encontrar eficiencias para que los proyectos entreguen beneficios desde el comienzo. Antes de finalizar el proyecto de Marquise Square en febrero, el equipo de Hallak usó ingeniería de valor para identificar formas de reducir los costos. Tras analizar alternativas, el equipo determinó la combinación de materiales, estructura y construcción que ofrecía el producto de mayor calidad al menor costo. Se modificaron muchas terminaciones y, por ejemplo, se usaron baldosas de porcelana en lugar de mármol, lo cual mantuvo la calidad y redujo los costos.

“Generalmente proponemos que los clientes implementen ingeniería de valor y en 2018 observamos que la mayoría de los constructores o clientes la solicitaban”, asegura.

La preferencia del sector privado por un ritmo deliberado repercute en otros sectores de actividad. La entidad gubernamental Dubai Electricity and Water Authority (DEWA), que se encuentra en la mitad de una iniciativa de expansión de energía eléctrica de USD 22.000 millones, construyó cinco subestaciones para Bluewaters Island. Debido a retrasos en esta urbanización de AED 6.000 millones, la DEWA debió ajustar sus plazos y modificar actividades de las subestaciones, relata Syed Abdul Raafay Ahmed Hasan, PMP, PgMP, Director de Proyecto de Transmisiones de DEWA en Dubai. La isla, con instalaciones dedicadas al entretenimiento, residencia, hotelería y comercio, se inauguró en noviembre luego de seis años de construcción. No obstante, permanece en gran parte vacía, ya que muchas de las atracciones principales están retrasadas. Por ejemplo, el proyecto de USD 1.600 millones de la rueda Ain Dubai, publicitada como la rueda más grande del mundo con sus 210 metros (689 pies) de altura, tiene cinco años de retraso y se ha programado terminarla antes de la Expo 2020.

“Todo plan para Dubai a la larga también afecta a nuestra estación, porque se debe satisfacer la demanda de energía”, explica Hasan.

Con tantas interdependencias, Hasan implementa múltiples canales de comunicación con los patrocinadores de construcciones privadas para asegurarse de que DEWA reciba un flujo constante de informes de avance y actualizaciones de los requisitos para los proyectos. “Monitoreamos varias fases de los proyectos de construcción, como la finalización del diseño, asignaciones de presupuesto, tareas de los subcontratistas y entregables clave, por medio de conferencias con los interesados y reuniones mensuales o trimestrales. Esto nos permite ajustar nuestro flujo de trabajo y sincronizarnos con los proyectos de construcción”, comenta.

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REORGANIZACIÓN DEL TALENTO

Incluso cuando algunos proyectos están estancados, la demanda de talento calificado y con experiencia sigue en auge. No obstante, para muchos equipos es un lujo contar con una fuerza de trabajo madura para los proyectos. Algunas organizaciones pequeñas que no tienen el presupuesto para contratar recursos calificados se encuentran en desventaja, sostiene Hayat Mansour, PMP, Directora de Planificación y Control en la empresa de gestión de construcciones MVL Group en Dubai.

“En Dubai se encuentran algunas de las personas de mayor experiencia y más altos salarios del Medio Oriente, pero algunas de las empresas constructoras tratan de contratar trabajadores menos capacitados y esto afecta el desempeño del proyecto”, explica. “Este es su desafío: se necesitan personas calificadas, pero algunas limitaciones implican que no tenga presupuesto para contratarlas”.

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—Hayat Mansour, PMP, MVL Group

Las consecuencias pueden ser considerables. Las organizaciones se han visto obligadas a abandonar una gran cantidad de proyectos recientemente porque los contratistas no fueron capaces de entregar el trabajo, señala Hallak. Su empresa asumió uno de esos proyectos el año pasado, la construcción de un hotel de USD 100 millones. “El contratista anterior no tenía experiencia en la construcción de torres”, dice. “Tratamos de comunicarle a los clientes: no debe solo comparar costos. Compare la experiencia y siga un enunciado de trabajo bien definido en relación con las adquisiciones”.

Hallak indica que los ejecutivos de Dubai Contracting Co. aprendieron a ser más selectivos con los clientes después de enfrentar problemas de pagos y flujo de caja en proyectos anteriores. Asimismo, dado el constante flujo de expatriados de Dubai, los directores de proyecto deben reevaluar a los subcontratistas para verificar que son capaces de cumplir las promesas realizadas en los trabajos anteriores, y a la vez mantenerse atentos al registro de riesgos.

“Dubai es como una ola. Siempre se observa gente que va y viene. En muchos aspectos es un desafío que presenta amenazas y oportunidades”, asegura Hallak. Por ejemplo, después de que se fue el contacto de Hallak en una empresa de carpintería, la persona que lo reemplazó no le ofrecía el mismo nivel de servicio. Cuando Hallak decidió cambiar de subcontratista como una estrategia de respuesta ante los riesgos, obtuvo el apoyo de todos los interesados.

Una de las maneras en que las organizaciones tratan de disminuir la velocidad de la puerta giratoria de recursos en Dubai es estableciendo centros de aprendizaje internos que entreguen a los empleados nuevas habilidades. Como parte del proyecto de DEWA para construir la planta de energía solar independiente más grande del mundo, Mohammed bin Rashid Al Maktoum Solar Park, de AED 14.200 millones, la organización desea crear un centro de innovación orientado a desarrollar talento para las iniciativas de energía limpia. Estas medidas obedecen al objetivo de Dubai de ser la ciudad con la menor huella de carbono del mundo para el año 2050.

“La finalidad de los centros de aprendizaje que estamos creando es promover la experiencia técnica interna y obtener ganancias de todo lo que estamos haciendo para facilitar el aprendizaje, la innovación, la construcción ecológica y la reducción del carbono en el futuro”, declara Hasan. “Existe una presión continua por encontrar y formar talento”.

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—Syed Abdul Raafay Ahmed Hasan, PMP, PgMP, Dubai Electricity and Water Authority

Las empresas de tecnología en Dubai están adoptando enfoques similares respecto al desarrollo de habilidades. Además de buscar activamente nuevas contrataciones, Cisco Systems ha instituido una capacitación multidisciplinaria y rotaciones de trabajo para desarrollar mayor conocimiento y profundidad, indica Ayman Abdoon, PMI-ACP, PMP, PgMP, Director de Programa de Cisco Systems, miembro del Consejo Ejecutivo Global de PMI, en Dubai.

“Ahora los clientes se concentran más en el desarrollo y automatización de software y la nube. Estamos presenciando un gran cambio del hardware al software, lo que genera una brecha en el conjunto de habilidades”, advierte.

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—Ayman Abdoon, PMI-ACP, PMP, PgMP

LISTOS PARA SEGUIR

Debido a las numerosas exigencias y la gran incertidumbre, los equipos de Dubai deben adoptar la agilidad para seguir el paso del cambio. La tecnología crea objetivos móviles para los equipos, tanto en relación con las herramientas que utilizan para realizar los proyectos como con los productos previstos por el diseño de sus proyectos. Por ejemplo, los equipos compiten para transformar el transporte por la ciudad a través de vehículos autónomos, después de que Dubai introdujera nuevas regulaciones diseñadas para acelerar la transición. La estrategia de transporte autónomo de Dubai espera convertir el 25% de su transporte al sistema autónomo para 2030. El propósito de la estrategia es reducir los costos de transporte en 44%, disminuir la contaminación en 12% y generar AED 18 millones cada año en beneficios económicos hacia 2030.

“La tecnología cambia aceleradamente”, comenta Abdoon. “Las prioridades para el cliente al inicio de un proyecto no necesariamente son las mismas que cuando llegamos a la mitad, y el caso de negocio podría no ser válido al concluirse el producto o entregable final”.

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FOTOGRAFÍA DE SIDDHARTH SIVA

—Ayman Abdoon, PMI-ACP, PMP, PgMP, Cisco Systems

PROCEDA CON PRECAUCIÓN

Algunos de los megaproyectos más importantes de Dubai, Emiratos Árabes Unidos, tienen un futuro incierto:

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Expansión del Aeropuerto Internacional Al Maktoum

Patrocinador: Dubai Airports

Presupuesto: USD 36.000 millones

Finalización planificada: 2025

Estado: El proyecto gubernamental para aumentar la capacidad anual a 120 millones de pasajeros se encuentra en espera debido a obstáculos de financiamiento y diseño. El patrocinador ha conseguido hasta ahora solo USD 3.000 millones. Si se lleva a cabo, reemplazaría al Aeropuerto Internacional de Dubai como base de Emirates Airlines.

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Route 2020

Patrocinador: Roads and Transport Authority de Dubai

Presupuesto: USD 2.900 millones

Finalización planificada: Mayo de 2020

Estado: Esta es la primera ampliación importante de la Línea Roja del metro de Dubai, y se espera que sus 15 km (9,3 millas) presten servicio a 270.000 pasajeros habituales antes de la Expo 2020. Pero el equipo debe organizar varias fases clave de ingeniería en un atestado túnel de servicios, incluyendo la demolición y reconstrucción de un viaducto terminado recientemente, además de garantizar un servicio sin interrupciones por medio de autobuses.

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Dubai Investment Park

Patrocinador: Schön Properties

Presupuesto: AED 3.000 millones

Finalización planificada: Desconocida

Estado: No hay certeza de que esta comunidad de viviendas de 2.300 hectáreas (5.680 acres) se termine algún día. Repetidos retrasos provocados por la crisis económica y las lentas autorizaciones de los servicios han puesto en duda el futuro del proyecto. El año pasado, la Agencia Reguladora de Bienes Raíces de Dubai incautó el terreno y los inversionistas exigen la devolución de su inversión.

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FOTOGRAFÍA DE SIDDHARTH SIVA

Rascacielos Sheikh Zayed Road

Patrocinador: Azizi Developments

Presupuesto: AED 3.000 millones

Finalización planificada: Tan pronto como sea posible en 2021

Estado: Se espera que este rascacielos residencial y comercial de 570 metros (1.870 pies) con un hotel de lujo sea el quinto edificio más alto del mundo (y el segundo en Dubai), a menos que proyectos rivales se adelanten a su plazo de finalización. Por lo tanto, los directores de proyecto están bajo presión para garantizar que el proyecto se entregue lo más pronto posible. Los constructores planean acelerar la construcción del rascacielos para que se pueda terminar en un plazo de 39 a 44 meses.

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Meydan One Mall

Patrocinador: Meydan Group LLC

Presupuesto: USD 2.700 millones

Finalización planificada: Principios de 2020

Estado: Con espacio para 580 instalaciones de comercio minorista y 190 opciones de comida, se espera que este centro comercial sea el más grande de la ciudad. Tendrá las fuentes de agua danzante más grandes del mundo, una pista de esquí de 1 km (0,8 millas), un pueblo tradicional y una playa. El proyecto tiene una línea de tiempo estricta con el fin de inaugurar a tiempo para la Expo 2020, por lo que los directores de proyecto trasladaron a algunos miembros del equipo de diseño al sitio de construcción para mantenerse dentro del cronograma.

Una de las principales maneras en que los equipos se están adaptando es utilizando enfoques ágiles para la entrega. Por ejemplo, el año pasado, la organización de Abdoon comenzó un proyecto para entregar una solución de automatización de red a un proveedor de servicios de telecomunicaciones. Al inicio del proyecto se utilizó una metodología en cascada (o predictiva), pero se produjeron retrasos cuando el cliente comenzó a realizar ajustes y el alcance cambió. En el método en cascada es difícil registrar los requisitos y el diseño desde las fases iniciales de diseño y planificación, aclara Abdoon. “El plan de proyecto original no era realista; solo se basaba en estimaciones”.

El cambio a los enfoques ágiles permitió que su equipo volviera a cumplir el cronograma, que establece la entrega para fines de este año. “Una vez que desglosamos los entregables con la división de productos, fue más simple registrar los requisitos para cada fase y obtener comentarios del cliente”, agrega.

El cambio también es una constante en los grandes proyectos de construcción, señala Ansar Haq, Jefe de proyectos de Al Ghurair Group. Haq ha vivido en Dubai durante 19 años, ha trabajado en estructuras importantes del perfil urbano de Dubai, como The Dubai Mall, un parque temático y la megaconstrucción de Palm Jumeirah.

“Aquí las personas cambian el diseño como si fueran piezas de Lego”, dice Haq. “Los clientes realmente se incorporan a nuestros proyectos”.

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—Ansar Haq, Al Ghurair Group

Haq tiene un enfoque proactivo para manejar las solicitudes de cambio, en parte cultivando una gran participación de los patrocinadores, lo que le permite anticipar los cambios. En diciembre, por ejemplo, durante un proyecto de construcción de AED 250 millones en el barrio Al Mankhool de Dubai, corrigió la fachada del edificio reemplazando las ventanas de tres piezas a una sola gran pieza.

“Cuando las vi, supe por mi experiencia anterior que a los dueños no les gustarían las ventanas. Hice rápidamente algunas maquetas y les dije: ‘Ahora elija una’”, relata. “Se me otorgó la facultad de hacer cambios de diseño sobre la marcha”.

Este pensamiento rápido permitió que el equipo terminara el proyecto de 20 meses a tiempo. Haq también tomó medidas para disuadir a los patrocinadores de solicitar cambios que aumentarían el presupuesto. Por ejemplo, frecuentemente pide a los contratistas que hagan una estimación rápida de costos para mostrar a los patrocinadores las importantes consecuencias de sus cambios sobre los costos, con la esperanza de limitar la corrupción del alcance. “Muchos clientes no comprenden que cuando uno realiza un cambio, generalmente afecta el plazo y los costos”, declara.

Sin importar lo que pase con la economía y el ambiente de los proyectos, los profesionales de proyecto están muy conscientes de que el foco en Dubai no se desvanecerá pronto. Entre las preparaciones para la Expo 2020 y el deseo de la ciudad de mantener su estatus de destino turístico mundial, hay una gran motivación para seguir construyendo y creciendo. PM

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