IMAGEM DE CORTESIA DA CUBE CONSULTANTS
Representação artística do projeto da construção de uma nova capital a 45 quilômetros do centro do Cairo, Egito
O mundo precisa de novos lugares para viver.
À medida que as populações da cidade incham, e a pressão sobre esses sistemas de infraestrutura segue o mesmo caminho, mais patrocinadores de projetos estão lançando iniciativas ambiciosas para construir novas cidades a partir do zero.
As cidades existentes combinadas devem ganhar 65 milhões de pessoas por ano entre 2010 e 2025. Essas pressões e demandas fornecem motivação para começar de novo. Desde o início dos anos 2000, centenas de novas cidades surgiram na Ásia e na África. A África tem 18 grandes projetos de novas cidades, cinco somente na Nigéria, cobrindo mais de 25 milhões de metros quadrados e com orçamentos de USD 100 bilhões.
Esses grandes empreendimentos (como Eko Atlantic, Nigéria; Forest City, Malásia; Hope City, Gana; Novo Cairo, Egito; Vision City, Ruanda; e Xiongan, China) prometem fornecer moradia, transporte de classe mundial, tecnologia inteligente e centros de pesquisa. Mas esses megaprojetos precisam superar uma série de desafios antes de poderem entregar esses benefícios, ou acabar como cidades fantasmas.
Seus gerentes de projeto e programa precisam perceber que o sucesso de novas cidades também é o que tornou cidades antigas bem-sucedidas: bairros, espaços públicos, artes e cultura, e uma forte coesão geográfica”, disse Rashiq Fataar, estrategista urbano da Cidade do Cabo, África do Sul, e fundador de Our Future Cities, uma organização sem fins lucrativos que assessora governos, empresas e comunidades em projetos de cidades sustentáveis. Historicamente, as cidades começam como assentamentos informais em locais estratégicos, normalmente ao lado de um corpo de água, e se desenvolvem organicamente ao longo de muitas décadas.
“Se novas cidades forem apenas combinações de empresas ou edifícios de uso único, elas não terão a diversidade e a vibração que as cidades existentes oferecem, poderá ser difícil de preenchê-las com pessoas”, disse Rashiq. “Os prédios de escritórios devem fazer parte de incorporações de uso misto, com espaços de varejo, residenciais e ensino, além de espaços públicos de alta qualidade”.
— Rashiq Fataar, Our Future Cities, Cidade do Cabo, África do Sul
Em vez de criar cidades de pleno funcionamento que forneçam todas as comodidades urbanas que as pessoas desejam, algumas equipes estão construindo cidades com enclaves de escritórios, que dependem dos recursos e da infraestrutura das cidades próximas. Tais projetos correm o risco de apenas se espalhar sem forma definida. “De certa forma, criam uma expansão urbana, estendendo a pegada central da cidade e forçando as pessoas a viajarem longas distâncias”, disse Rashiq. Como resultado, correm o risco de exacerbar os problemas que pretendem resolver. A Nova Cairo, Egito, por exemplo, terá que atender suas demandas de água, aproveitando os suprimentos das cidades próximas. Mesmo assim, uma vez concluída, espera-se que o megaprojeto enfrente escassez de água até 2025.
MICHELE D’OTTAVIO/ALAMY STOCK PHOTO
Cairo Festival City, um shopping center na Nova Cairo
PARA AS PESSOAS
Cronograma, orçamento e escopo dificilmente são a única medida de sucesso para novas cidades. Para que os benefícios sejam percebidos, as equipes de projeto devem encontrar maneiras para que essas cidades atraiam e retenham residentes. Isso significa atrair os usuários finais para o processo o mais cedo possível, disse Sarah Moser, professora assistente do departamento de geografia e diretora do programa de estudos urbanos da Universidade McGill, em Montreal, Quebec, Canadá. As equipes de projeto por trás dessas novas cidades precisam envolver “os habitantes que têm mais em jogo”, disse ela.
“Incorporadores oferecem uma lógica consistente para legitimar esses projetos, a de que as cidades existentes estão ficando mais lotadas e mais poluídas, e que precisamos construir novas cidades para aliviar a pressão”, disse Sarah. No entanto, muitas vezes o feedback de futuros residentes e outras partes interessadas não é priorizado no planejamento de projetos. Sarah, que compilou um banco de dados de 120 projetos de novas cidades, vê o fenômeno dos últimos 15 anos como parte da enorme expansão global do setor imobiliário como veículo de investimento.
A equipe do projeto por trás de Forest City, na Malásia, um projeto de desenvolvimento de uso misto em quatro ilhas artificiais e parte do continente, almeja fechar a lacuna entre os interesses dos desenvolvedores e a adesão do público. Isso é especialmente complicado para o patrocinador do projeto chinês, a Country Garden, dada a crescente preocupação dos malaios com a influência da China em seu país. Em 2018, o governo da Malásia bloqueou ou alterou as regras para projetos liderados por chineses no país.
Para conseguir a aceitação dos malaios, a equipe por trás da iniciativa de USD 100 bilhões precisa abordar os interesses da comunidade local, de acordo com Ng Zhu Hann, diretor de estratégia da Country Garden, Forest City, Malásia. Esforços para isso incluem contribuir com MYR 550.000 para a renovação de uma escola de 100 anos, num subúrbio próximo de Gelang Patah.
A equipe do projeto também pretende ganhar o apoio da comunidade, empregando-a: dos MYR 13 bilhões que a Country Garden investiu na Malásia, MYR 1,5 bilhão foi concedido para contratos para empreiteiros de construção civil locais. “É importante capacitar a comunidade local da Malásia, especialmente os 40% mais pobres e os 40% da camada média”, disse Ng Zhu.
Para minimizar o risco de atrasos que afligem muitos projetos de cidades novas, a equipe do projeto está fabricando componentes de construção em uma fábrica do Industrialized Building System (IBS) de Forest City antes de instalá-los no local. O processo é mais eficiente do que a construção no local, e reduz o cronograma de construção de um prédio pela metade, disse Ng Zhu. E tem outro benefício: “Reduz o desperdício de construção, pois em um ambiente de fábrica é mais fácil de controlar”.
SUCESSO NO FRACASSO
“Qualquer cidade leva muito tempo e exige paciência”, disse Rashiq. Os gerentes de projeto, então, devem perceber que, assim como as cidades antigas, as novas cidades demoram um pouco para se desenvolver e perceber plenamente seus benefícios, geralmente muito mais do que se possa imaginar.
A Cidade de Masdar, Emirados Árabes Unidos, é um exemplo de alto perfil de uma nova cidade que parece ter fracassado, em parte por causa dos objetivos agressivos estabelecidos pelos patrocinadores do projeto. Lançado em 2008, a Cidade de Masdar foi planejada para abrigar mais de 40.000 moradores em apenas 10 anos. Hoje, menos de 2.000 pessoas moram lá. “Esses projetos são tão complicados e em escalas tão grandes que não devem ser construídos em prazos tão apertados”, disse Sarah.
Para os gerentes de projeto, o problema pode não ser as cidades resultantes, mas seus planos iniciais, com cronogramas excessivamente otimistas e benefícios irreais. Há vinte anos, a cidade de Songdo, na Coreia do Sul, de USD 40 bilhões, surgiu em terras recuperadas. Embora não tenha atingido sua meta de se tornar um centro econômico global, hoje 130.000 pessoas moram lá.
Songdo também deveria ser uma cidade futurista e inteligente, um atrativo para projetos de cidades novas. Um problema que as equipes devem prever: a tecnologia muda muito mais rápido do que o tempo necessário para construir uma cidade. Por exemplo, a equipe do projeto por trás da Cidade de Masdar planejava desenvolver um sistema de trânsito elétrico, mas não conseguiu antecipar a atual tecnologia de carros elétricos, o que tornou a ideia quase instantaneamente obsoleta.
Outras novas cidades excederam seus cronogramas planejados e não entregaram todos os benefícios planejados, mas mesmo assim com o tempo se tornaram cidades totalmente operacionais. Embora muitas das centenas de novas cidades da China tenham sido descartadas como cidades fantasmas, a realidade é mais complicada. Três décadas atrás, quando Pudong, China, foi construída, seu distrito financeiro permaneceu vazio por anos; hoje, a ocupação é de quase 100%.
“A paciência é fundamental para estabelecer uma visão de longo prazo sobre o porquê de uma cidade existir e qual a finalidade dela”, disse Rashiq. PM
— Rashiq Fataar
Nascimentourbano
Eko Atlantic, Nigéria
Cronograma: Estimada para 2023
Escopo: Até 2050, a África terá mais 1,3 bilhão de pessoas, o que cria uma necessidade extrema de mais moradias. Ao lado de Lagos, Nigéria, a cidade mais populosa da África, com 21 milhões de habitantes, a nova cidade de Eko Atlantic foi criada em 10 quilômetros quadrados de terras recuperadas do Oceano Atlântico. Lançado em 2008, o projeto visa abordar dois dos problemas críticos de Lagos: não tem espaço para se expandir e está afundando.
Desafios: A maioria dos cidadãos que precisa de moradia não terá condições de pagar pelos apartamentos de luxo planejados da Eko Atlantic. E embora a Eko Atlantic terá um paredão para protegê-la das tempestades oceânicas, isso criará maior suscetibilidade a inundações na cidade que pretende ajudar: Lagos.
FOTO DE PHILIPUS/ALAMY STOCK
Cidade de Masdar, Emirados Árabes Unidos
Cronograma: Estimada para 2030
Escopo: Os patrocinadores do projeto por trás da Cidade de Masdar tiveram como objetivo construir a primeira cidade do mundo sem emissões, sem pegada de carbono e sem carros, além de um centro para empresas de tecnologia verde. Foi planejada para abrigar mais de 40.000 moradores em 10 anos. No entanto, uma década depois de seu lançamento, em 2008, apenas 7% dos 3,7 milhões de metros quadrados planejados foram construídos, e aproximadamente 1.300 pessoas, a maioria estudantes, residem na Cidade de Masdar.
Desafios: Embora a crise financeira global de 2008 tenha atrapalhado o projeto, a equipe não planejou adequadamente a execução de suas ambições ecológicas e, desde então, as redimensionou. A Cidade de Masdar não tem as comodidades urbanas que atrairiam os moradores da capital Abu Dhabi, e falta outro ingrediente chave de qualquer cidade: pessoas. O primeiro edifício residencial foi concluído em 2017.
Quatro megaprojetos de novas cidades que ilustram obstáculos significativos encontrados pelas equipes:
Novo Cairo, Egito
Escopo: A Nova Cairo pretende aliviar a superpopulação no Cairo, a cidade que mais cresce no mundo, com cerca de 23 milhões de pessoas e 40 milhões esperadas até 2050. Lançada em 2015, a Nova Cairo, com 700 quilômetros quadrados, servirá como capital administrativa do país e abrigará 5 milhões de residentes.
Desafios: Não está claro quantos moradores do Cairo, além dos mais ricos, poderão pagar as caras residências do Cairo. Também não está claro quanto o projeto, marcado por instabilidade no financiamento, realmente custa, além de sua estimativa inicial de GBP 30 bilhões. Cairo já está cercado por cidades planejadas meio vazias, cada uma evidencia sua incapacidade de atrair pessoas.
FOTO DE XINHUA/ALAMY STOCK
Xiongan, China
Cronograma: Estimada para 2035
Escopo: Até 2035, Xiongan pretende ser uma cidade mais ecológica, mais atraente às pessoas do que a vasta cidade de Beijing, a 100 quilômetros de distância. Com 530 quilômetros quadrados, Xiongan limitará a intensidade de incorporação da terra em 30% e manterá 10% da área como terras agrícolas. Com a propriedade das residências estatal, Xiongan poderia atrair 2 a 3 milhões de pessoas.
Desafios: Não está claro se o modelo de planejamento central do governo atrairá os moradores e se as regulamentações impedirão a inovação tecnológica, a indústria-alvo da cidade. E o plano ainda tem que abordar a vulnerabilidade do local, como um pântano baixo, a condições meteorológicas extremas.